Un chiffre qui fait tiquer : plus de 40 % des prêts immobiliers accordés en 2023 affichaient une durée supérieure à 20 ans. Les investisseurs locatifs, eux, lorgnent de plus en plus vers les 25 ans, en quête d’un équilibre subtil entre effort mensuel et rentabilité future. Mais derrière cette tendance, les règles du jeu n’ont rien d’uniforme.
Obtenir un financement immobilier sur 25 ans pour un investissement locatif signifie accepter un coût total nettement plus lourd, conséquence logique des intérêts qui s’accumulent sur la durée. Pourtant, certaines banques font preuve de souplesse et autorisent cet allongement, même pour les profils investisseurs, une option qui reste loin d’être généralisée, tant le secteur privilégie en principe des durées plus courtes pour ce type d’opération.
L’approche varie fortement d’un établissement à l’autre, chaque banque ayant sa propre grille de lecture du risque et de la rentabilité d’un projet locatif. La perspective d’une mensualité allégée séduit évidemment, mais gare à l’illusion d’optique : derrière le confort apparent, l’addition totale grimpe, et la capacité à produire un cash-flow positif s’en trouve directement affectée.
Crédit immobilier sur 25 ans pour un investissement locatif : quels enjeux et quelles différences avec un prêt sur 20 ans ?
Signer pour un prêt immobilier sur 25 ans destiné à un investissement locatif n’a rien d’anodin. Allonger la durée du prêt, c’est réduire l’effort mensuel exigé : une bouffée d’air pour l’équilibre budgétaire, qui peut faire basculer un dossier du côté de l’acceptation. Mais cette facilité a son prix. La facture finale s’alourdit inévitablement, avec un coût total du crédit plus élevé et des taux d’intérêt généralement supérieurs à ceux d’un financement sur 20 ans. Les banques, prudentes, réservent souvent cette option aux dossiers jugés robustes, où le risque de défaut est perçu comme maîtrisé.
Opter pour 25 ans, c’est changer la donne sur plusieurs plans. Si la mensualité plus basse améliore immédiatement le cash-flow, et permet parfois d’envisager sereinement un nouvel achat immobilier, il ne faut pas perdre de vue la place prépondérante des intérêts, surtout lors des premières années de remboursement. Cet aspect pèse sur la stratégie fiscale et sur la possibilité de déduire les intérêts d’emprunt des revenus locatifs.
Comparaison prêt 20 ans vs 25 ans
Voici un aperçu synthétique des différences majeures à considérer avant de choisir la durée de votre emprunt :
- Avec 25 ans, la mensualité est plus légère, mais le taux d’intérêt grimpe, et le coût global du crédit s’envole.
- Sur 20 ans, la mensualité pèse davantage sur le budget, mais le taux d’intérêt est souvent plus avantageux, réduisant le coût total sur la durée.
La logique à l’œuvre ici diffère de celle d’un achat de résidence principale. Pour l’investissement locatif, la priorité va souvent à l’effet de levier plutôt qu’au remboursement rapide. Même raisonnement pour les opérations en SCPI ou l’achat de parts de SCPI : miser sur une durée longue maximise le potentiel de levier, mais à condition de garder un œil sur la rentabilité nette globale.
Taux d’intérêt, rentabilité et stratégies pour bien choisir la durée de son emprunt locatif
Actuellement, le taux d’intérêt du crédit immobilier sur 25 ans pour un investissement locatif se situe entre 4 % et 4,3 % d’après les références de meilleurtaux et CAFPI. Les derniers relèvements de taux, amorcés en 2022, ont bousculé les repères habituels. L’enjeu, pour chaque investisseur, consiste à trouver le juste point d’équilibre entre mensualités gérables et rendement locatif attendu. Plus la durée s’étend, plus le coût total du crédit grimpe, mais le cash flow immédiat s’en trouve amélioré, à tel point qu’il est parfois possible d’atteindre un cash flow positif dès la première année.
La rentabilité, cependant, ne s’évalue pas à la seule lumière du taux nominal. Il faut intégrer la fiscalité, le poids des intérêts d’emprunt déductibles sur les revenus locatifs, ou encore la souscription d’une assurance emprunteur en délégation, qui peuvent tous influer sur le rendement net. Les investisseurs expérimentés s’appuient sur un simulateur de prêt pour comparer différents scénarios : variation de la durée, analyse du taux annuel effectif global, projection des périodes de vacance locative, estimation du risque d’impayés ou de dégradations. Quelques minutes d’anticipation qui peuvent faire toute la différence.
Pour tirer le meilleur parti de l’effet levier du crédit, certains choisissent de limiter leur apport et de profiter d’un différé d’amortissement, tout en restant vigilants sur la sélection du locataire et la gestion des aléas. Dans une optique patrimoniale, diversifier entre contrat d’assurance vie et acquisition de parts de SCPI à crédit permet d’ajuster la durée de l’emprunt à son propre horizon, tout en dosant l’exposition au marché immobilier et aux fluctuations du marché du crédit.
Pour arbitrer efficacement, il vaut mieux s’appuyer sur un tableau comparatif dynamique, intégrant le duo taux/durée, en gardant à l’esprit les perspectives sur les taux immobiliers 2025 et les incertitudes qui planent sur la politique monétaire de la BCE. Multiplier les analyses et scénarios, c’est se donner toutes les chances de prendre une longueur d’avance, même lorsque la météo économique s’annonce changeante.
