La location saisonnière en Andorre repose sur un cadre fiscal et réglementaire distinct de celui de la France ou de l’Espagne. Acheter un appartement en Andorre pour le louer à des touristes suppose de maîtriser plusieurs mécanismes avant même de calculer un rendement : taxe sur l’investissement étranger, plafond d’acquisition, tension locative structurelle. Ces paramètres conditionnent la rentabilité réelle bien plus que le seul prix au mètre carré.
Taxe sur l’investissement étranger en Andorre : le coût d’entrée réel
Avant de parler de loyers ou de taux d’occupation, il faut intégrer un poste que la plupart des simulateurs de rentabilité ignorent. La loi 3/2024 a instauré une taxe spécifique pour les acheteurs étrangers (non-résidents ou résidents récents) qui acquièrent un bien immobilier en Andorre.
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Le taux s’élève à 6 % pour un premier bien, puis grimpe à 10 % à partir du second. Sur un appartement acheté dans une station prisée comme Grandvalira ou Soldeu, cette charge initiale représente un surcoût significatif qui décale le point mort de l’investissement de plusieurs années.
À titre de comparaison, les frais de notaire et d’enregistrement en France tournent autour de 7 à 8 % dans l’ancien. En Andorre, la taxe étrangère s’ajoute aux frais de transaction habituels. Le coût d’entrée total peut donc dépasser celui d’un achat en France, y compris pour un bien de gamme équivalente.
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Plafond d’acquisition immobilière en Andorre pour les non-résidents
La réglementation andorrane impose un quota d’acquisition aux non-résidents et aux résidents récents. Les achats sont limités à une maison unifamiliale ou deux appartements maximum.
Ce plafond court sur dix ans à compter du moment où il est atteint. Concrètement, un investisseur qui achète deux studios pour de la location saisonnière ne pourra pas acquérir un troisième bien pendant une décennie.
Cette contrainte a deux conséquences directes sur la stratégie patrimoniale :
- Le choix du bien devient déterminant dès le premier achat, car la marge de manœuvre pour diversifier est quasi nulle pendant dix ans
- Un studio mal situé ou sous-performant ne peut pas être « compensé » par l’achat rapide d’un second bien mieux placé
- La revente anticipée pour réinvestir dans un meilleur emplacement déclenche à nouveau la taxe étrangère sur le nouvel achat
Ce verrouillage réglementaire pousse à une analyse très fine du marché local avant de signer.
Rentabilité locative saisonnière en Andorre : rendements bruts par zone
Les données de marché disponibles situent la rentabilité locative brute moyenne autour de 5,5 % dans la Principauté en 2026. Ce chiffre masque des écarts importants selon la paroisse et la taille du bien.
Andorra la Vella et Escaldes-Engordany
Les appartements de standing en centre-ville affichent des rendements bruts compris entre 4 et 5,5 %. La demande reste soutenue, mais les prix d’achat élevés compriment mécaniquement le rendement. La location saisonnière y fonctionne surtout en hiver (ski) et pendant les périodes de shopping détaxé.
Paroisses proches des stations de ski
Encamp, Ordino et Canillo offrent des rendements plus élevés grâce à des prix d’achat plus bas et une forte saisonnalité hivernale. Les petites surfaces bien positionnées (studios, T2) peuvent dépasser la moyenne nationale.
Le piège classique reste la saisonnalité concentrée sur quatre à cinq mois. Un appartement loué uniquement en saison de ski doit générer suffisamment de revenus sur cette période pour couvrir les charges annuelles, la taxe foncière, la gestion et l’amortissement de la taxe d’entrée étrangère.
Tension locative et loyers en Andorre : un marché structurellement contraint
Le marché locatif andorran reste sous forte pression. Les loyers des nouveaux contrats sont passés de 8,2 euros par mètre carré en 2022 à 12,8 euros par mètre carré en 2024, soit une hausse de plus de 50 % en deux ans.
Cette tension crée un arbitrage délicat pour l’investisseur. Louer en longue durée rapporte un revenu stable et croissant, tandis que la location saisonnière promet un rendement brut supérieur mais avec un taux d’occupation incertain et des charges de gestion plus lourdes (ménage, accueil, plateformes type Airbnb, linge).
L’offre locative disponible reste très limitée dans l’ensemble de la Principauté. Cette rareté structurelle, liée à la topographie montagneuse qui freine les nouvelles constructions, soutient les prix mais rend aussi le marché peu liquide en cas de revente.
Fiscalité des revenus locatifs en Andorre : ce qui reste après impôts
L’Andorre applique un impôt sur les sociétés et sur le revenu des personnes physiques plafonné à 10 %. La TVA andorrane (appelée IGI) s’établit à 4,5 %, un taux nettement inférieur à celui de la France ou de l’Espagne.
Pour un investisseur étranger qui ne réside pas en Andorre, la fiscalité locale reste avantageuse sur les revenus locatifs. Les résidents sont exonérés d’impôt sur le revenu jusqu’à 24 000 euros par an, puis imposés à 5 % jusqu’à 40 000 euros et à 10 % au-delà.
- L’IGI à 4,5 % s’applique sur les prestations de services liées à la gestion locative
- Les revenus locatifs déclarés en Andorre peuvent être soumis à des conventions de non-double imposition selon le pays de résidence fiscale de l’investisseur
- La taxe d’entrée de 6 ou 10 % n’est pas déductible des revenus locatifs
Le rendement net après fiscalité reste supérieur à celui d’un investissement comparable en France, à condition que le taux d’occupation dépasse un seuil critique. Un appartement occupé moins de la moitié de l’année en saisonnier aura du mal à rivaliser avec une location longue durée dans le même immeuble, une fois les charges de gestion déduites.
L’achat d’un appartement en Andorre pour de la location saisonnière peut se justifier sur le plan financier. La taxe d’entrée étrangère, le plafond d’acquisition sur dix ans et la saisonnalité concentrée imposent toutefois une analyse au cas par cas, bien au-delà du seul rendement brut affiché.
