La loi Kasbarian-Bergé de 2023 a raccourci les délais de procédure pour loyers impayés. Le projet de loi Ripost, en cours d’examen au Parlement, prévoit un durcissement supplémentaire. Un décret du 12 février, applicable au 1er janvier 2027, redéfinira la notion même d’impayé de loyer : une dette de plus de 450 euros après trois mois de défaut de paiement. Face à ces évolutions, les locataires en difficulté financière font face à des risques concrets et mesurables.
Définition réglementaire de l’impayé de loyer : ce qui change en 2027
Jusqu’à présent, la notion d’impayé de loyer restait floue dans les textes. Un propriétaire pouvait engager une procédure dès le premier euro de retard, même si la dette restait minime. Le décret du 12 février fixe pour la première fois un seuil chiffré.
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À compter du 1er janvier 2027, un impayé sera caractérisé par une dette supérieure à 450 euros cumulée sur trois mois. Ce seuil crée une ligne de démarcation nette : en dessous, le bailleur ne pourra pas déclencher les mécanismes accélérés de la clause résolutoire.
Pour un locataire qui accumule un retard partiel (quelques dizaines d’euros par mois), cette définition offre un délai de régularisation. En revanche, pour un locataire dont le loyer mensuel dépasse 450 euros, un seul mois complet sans paiement suffira à franchir le seuil dès le troisième mois de défaut.
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| Situation du locataire | Avant le décret | Après le 1er janvier 2027 |
|---|---|---|
| Retard partiel (moins de 150 €/mois) | Procédure possible dès le 1er impayé | Seuil de 450 € sur 3 mois non atteint : pas de clause résolutoire accélérée |
| Un mois complet impayé (loyer > 450 €) | Procédure possible immédiatement | Seuil atteint au bout de 3 mois de défaut |
| Trois mois complets impayés | Procédure possible, délais longs | Clause résolutoire activable, délais raccourcis |
Hausse des expulsions pour impayés : les chiffres de 2025
La Chambre nationale des commissaires de justice a documenté une augmentation de 27 % des expulsions pour impayés de loyer en 2025 par rapport à 2024. Le nombre de ménages expulsés atteint 30 000 en 2025.
Cette accélération traduit directement les effets de la loi Kasbarian-Bergé, qui a réduit les délais entre le commandement de payer et la résiliation du bail. Le commandement de payer, autrefois assorti d’un délai de deux mois, a été ramené à six semaines.
Pour les locataires en difficulté, la fenêtre de régularisation se réduit. Six semaines pour réunir plusieurs mois de loyer impayé, mobiliser des aides sociales ou négocier un échéancier avec le bailleur : le calendrier impose une réactivité qui n’existait pas sous l’ancien régime.
Projet de loi Ripost : un durcissement supplémentaire des règles locatives
Le projet de loi Ripost (réponses immédiates aux phénomènes touchant l’ordre public, la sécurité et la tranquillité du quotidien), actuellement examiné au Parlement, vise à durcir encore les règles applicables aux locataires en défaut de paiement. Ce texte vient compléter la loi Kasbarian-Bergé sur plusieurs points.
La loi de 2023 avait déjà introduit une sanction pénale pour le locataire qui se maintient dans un logement après une décision d’expulsion devenue définitive. Le projet Ripost s’inscrit dans la même logique de déjudiciarisation partielle, où certaines étapes de la procédure d’expulsion échappent au contrôle du juge.
La saisie sur salaire sans passage devant un juge, déjà prévue par les textes de 2025, illustre cette tendance. Le bailleur muni d’un titre exécutoire peut demander directement à un commissaire de justice de saisir une fraction du salaire du locataire débiteur, sans audience préalable.
Protections maintenues malgré le durcissement
Le cadre législatif conserve certains garde-fous pour les locataires vulnérables :
- La trêve hivernale (du 1er novembre au 31 mars) suspend toujours l’exécution des expulsions, sauf pour les squatteurs au sens de la loi Kasbarian-Bergé
- Le juge peut encore accorder des délais de paiement pouvant aller jusqu’à trois ans lorsque le locataire démontre une capacité de remboursement
- Les dispositifs d’aide sociale (FSL, aides de la CAF) restent mobilisables pendant la procédure, à condition d’en faire la demande avant la décision du juge
Procédure d’expulsion pour loyers impayés : le calendrier accéléré
La combinaison des textes de 2023 et 2025 a reconfiguré la chronologie d’une expulsion. Chaque étape laisse moins de temps au locataire pour réagir.
- Le commandement de payer est délivré par un commissaire de justice. Le locataire dispose de six semaines pour régulariser la totalité de la dette
- Sans régularisation, la clause résolutoire du bail s’active automatiquement. Le bailleur saisit le tribunal pour faire constater la résiliation
- Après décision du juge, un commandement de quitter les lieux est signifié. Le locataire dispose alors d’un délai fixé par le juge, généralement réduit par rapport aux pratiques antérieures
- En cas de maintien dans les lieux, le commissaire de justice procède à l’expulsion avec le concours de la force publique
Loyers impayés et assurance : une couverture qui modifie l’équation
La garantie des loyers impayés (GLI) couvre le propriétaire contre le défaut de paiement. Pour le locataire, l’existence d’une telle assurance ne change rien à la procédure : la dette reste due au bailleur ou à son assureur, qui se retourne contre le locataire par subrogation.
Un locataire dont le propriétaire dispose d’une GLI ne bénéficie pas d’un traitement plus favorable. L’assureur mandate un commissaire de justice et engage la procédure selon le même calendrier. La différence tient à la rapidité d’action : un assureur professionnel déclenche les étapes sans délai, là où un propriétaire individuel peut hésiter ou temporiser.
Le cumul entre GLI et caution solidaire est interdit par la loi, sauf pour les étudiants et apprentis. Cette restriction protège le locataire contre une double garantie, mais ne réduit pas le risque d’expulsion en cas de dette caractérisée.
La redéfinition réglementaire de l’impayé, la réduction des délais de procédure et la hausse documentée des expulsions dessinent un paysage locatif où chaque mois de retard pèse plus lourd qu’avant. Pour un locataire confronté à des difficultés financières, la saisine rapide du FSL ou de la CAF, avant même la réception d’un commandement de payer, reste le levier le plus efficace pour éviter l’engrenage de la clause résolutoire.
