Communes en zone tendue: où se situent-elles en France ?

À compter de 2025, plus de 1 150 communes françaises relèvent du classement en zone tendue, selon le décret du 26 août 2023. Ce classement implique des règles spécifiques sur l’encadrement des loyers, la durée de préavis des locataires et la taxe sur les logements vacants. Certaines agglomérations de taille moyenne figurent désormais sur la liste, alors que d’autres grandes villes en sont exclues.Les critères de classement, fondés sur le déséquilibre entre l’offre et la demande de logements, ont évolué au fil des révisions législatives. Les ajustements prévus pour 2024 modifieront encore la cartographie de ces territoires.

Zones tendues : comprendre la notion et ses enjeux pour la location en 2025

Évoquer la zone tendue ne relève pas seulement du langage administratif : c’est le quotidien concret d’un marché locatif pressurisé, où chaque recherche d’appartement vire à la compétition. Dès que la demande de logement dépasse joyeusement l’offre sur le territoire, les loyers s’envolent et dénicher un bail devient un challenge. Souvent réduite à Paris ou à Lyon, cette notion concerne en 2025 plus de 1 150 communes, cette fois, de nombreuses villes moyennes comme Annecy ou Bayonne y basculent à leur tour.

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Mais ce classement s’incarne dans les vies. Le locataire en zone tendue part avec un préavis d’un mois, tandis que le propriétaire doit s’astreindre à des plafonds de loyers, sous peine de sanction. Impossible de laisser un bien vide : la taxe sur les logements vacants s’applique ici avec rigueur, poussant les propriétaires à remettre leur logement sur le marché. Ces règles cherchent à réguler les abus et à rééquilibrer l’accès au logement, mais ne gomment pas d’un trait la tension installée depuis des années.

La géographie des zones tendues n’est jamais immuable. Elle suit un critère phare : l’écart entre besoins et offres réelles. Les paramètres sont scrutés : niveau des prix, pression sur le marché, densité d’habitants, taux de vacance… Chaque révision de liste voit des villes entrer ou sortir du lot, redessinant le paysage locatif français. Les repères se déplacent, et tout le monde, locataire ou bailleur, s’ajuste à cette instabilité croissante du marché.

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Pourquoi certaines communes sont-elles classées en zone tendue ?

L’inscription en commune en zone tendue ne tient pas du hasard. Ce label ne tombe jamais sans étude : hausse démographique fulgurante, taux de vacance au ras des pâquerettes, prix des loyers sous tension, et espaces constructibles qui se font rares. Voilà la recette qui fait basculer une ville dans ce statut très surveillé. Seules les communes avec un vrai problème d’accès au logement intègrent cette sélection officielle.

Dans les faits, ces communes en zone tendue se concentrent sur trois fronts : la ville, sa périphérie et de larges pans du littoral. Paris et ses environs, Lyon, Bordeaux, Toulouse, Annecy, Bayonne… Obtenir un logement dans ces bassins tient parfois du petit exploit. Ce classement pèse directement sur la possibilité de prétendre à un prêt à taux zéro (PTZ) ou sur la durée de préavis, apportant un peu de prévisibilité chez les locataires, tandis que les propriétaires voient leur marge de manœuvre se rétrécir à vue d’œil.

Le classement dépend également du zonage PTZ : abis, A, B1, B2. Plus une commune monte dans cette typologie, plus la tension est palpable. Ce découpage influe sur l’accès au prêt à taux zéro, module l’encadrement des loyers et rend compte d’un marché difficile à dompter. Rien n’est figé : chaque année, la liste varie selon l’évolution des besoins, des constructions et de la conjoncture locale.

Carte et liste actualisée des villes concernées en France

Lister les zones tendues impose d’abord de dessiner les contours des territoires concernés. En 2024, la liste des villes en zone tendue met en avant les grandes métropoles et leur banlieue immédiate. Paris set le ton, suivi par Lyon, Bordeaux, Lille, Toulouse, Marseille, Nantes, Strasbourg et Montpellier. Mais la pression immobilière touche aussi bien des villes moyennes et certains bassins d’emplois dynamiques.

Ce phénomène échappe aux seuls poids lourds régionaux. Grenoble, Toulon, Rennes, Annecy, Nice, Bayonne : autour de ces villes, la tension immobilière ne faiblit pas d’un pouce. La Côte d’Azur, le littoral atlantique, le bassin genevois et la région toulousaine voient de plus en plus de communes entrer dans ce club très fermé.

Pour donner une idée du périmètre réel, voici quelques agglomérations aujourd’hui directement concernées par le classement :

• Paris et presque toute sa petite couronne
• Lyon, Villeurbanne, Caluire-et-Cuire
• Bordeaux, Talence, Pessac
• Lille, Roubaix, Tourcoing
• Marseille, Aix-en-Provence
• Nantes, Saint-Herblain
• Toulouse, Blagnac, Colomiers
• Strasbourg, Schiltigheim

Au total, ce classement englobe plus de 1 150 communes. La liste est revue régulièrement par les autorités pour tenir compte des tensions nouvelles ou persistantes. Ce statut détermine non seulement le calcul des loyers et le préavis, mais aussi la politique fiscale liée aux logements vacants. Pour savoir si une adresse donnée relève de ce statut, consulter la dernière liste disponible apporte la réponse pratique.

Ce qui va changer en 2024 : nouvelles mesures et impacts pour les locataires et propriétaires

En 2024, la donne évolue encore pour le marché locatif en zone tendue. Les propriétaires voient la taxe sur les logements vacants (TLV) s’élargir à plus de communes, avec des contrôles renforcés et des seuils abaissés. Laisser inoccupé un appartement dans ces territoires deviendra une décision coûteuse, la fiscalité poussant à ouvrir plus rapidement les portes à de nouveaux occupants.

Du côté des loyers, le curseur de la régulation monte d’un cran. À Paris, Lyon, ou chez les dernières arrivées dans le classement, difficile désormais de dépasser le loyer de référence majoré sauf à justifier un complément de loyer précis. Les locataires y gagnent une visibilité bienvenue, là où les bailleurs doivent souvent revoir leurs projections à la baisse.

Le préavis réduit à un mois reste la norme pour quitter un logement dans ces localités. D’autres mesures fiscales arrivent, destinées à encourager la relocation rapide des biens vacants et à maintenir l’investissement locatif là où la pression ne faiblit pas.

Il faut aussi garder un œil sur les réformes fiscales spécifiques à ces zones. Le cadre peut être retouché à tout instant, modifiant la donne pour les propriétaires et influant sur leur rentabilité ou leurs arbitrages. Réglementations, mesures incitatives ou punitives : les règles se renouvellent fréquemment sur ce terrain miné par la pénurie.

Dans ce marché en perpétuelle mutation, aucun acteur ne peut improviser. Locataires comme propriétaires avancent sur une ligne de crête, à la recherche d’équilibre dans un espace urbain devenu un véritable terrain d’anticipation et de stratégie. À chaque règlement, un nouvel élan, et personne, dans la zone tendue, n’en sort vraiment indemne.