Quelles sont les mentions obligatoires sur un bail de location ?

En tant qu’investisseur dans l’immobilier locatif, vous pouvez être amené à rédiger un contrat de location un jour ou l’autre. Pour éviter tout litige avec son locataire, le bailleur se doit de bien soigner son bail d’habitation aussi dans la forme que le fond. Pour la forme, le document doit être établi par écrit et en plusieurs exemplaires. Quant au fond, certaines informations doivent être forcément précisées dans le contenu de votre contrat. Quelles sont alors les mentions obligatoires dans un contrat de location ?

Identification des parties

Les coordonnées des parties sont les premières mentions que vous devez intégrer dans un contrat de location. Vous devez mentionner les nom, prénom et adresse du propriétaire ainsi que les nom et prénom du locataire ou des colocataires. Le contrat doit aussi comporter la dénomination et l’adresse de la société ou de la personne qui s’occupe de la gestion locative de votre logement si vous ne le faites pas vous-même.

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Date d’effet et durée de location

Le contrat de location doit également préciser la date d’entrée en vigueur du bail ainsi que la durée du bail. Il faut savoir que la durée minimale de location est de 3 ans pour une location vide et 1 an pour une location meublée, sauf cas particulier.

En effet, pour la location meublée, le bailleur a la possibilité d’établir un bail sur une période de 9 mois si son locataire est étudiant. En location vide, il peut fixer une durée de location réduite s’il compte reprendre le logement à des fins professionnelles ou familiales. C’est le cas par exemple lorsque vous envisagez d’habiter dans votre maison ou appartement en location après votre retour de l’étranger ou encore votre départ à la retraite. Dans ce cas, le bailleur doit préciser dans le contrat l’événement qui justifie la durée revue à la baisse. Il faut cependant savoir que la durée du bail ne peut pas être inférieure à 1 an.

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Description du bien

Votre bail d’habitation doit aussi comporter des mentions obligatoires concernant le logement. Le contrat doit comprendre la localisation du logement : adresse, numéro d’appartement, bâtiment, étage, etc. Vous devez également mentionner la nature, la destination et le nombre de pièces du logement loué. Il faut aussi énumérer les éléments d’équipement (cuisinière, réfrigérateur, etc.) dans un inventaire annexe. Il est tout de même recommandé de décrire les équipements à usage privatif et commun comme la cave, le garage à vélo, le jardin…

Le bail doit comporter la liste des équipements d’accès aux technologies de l’information et de la communication (téléphone, Wi-Fi, etc.). Il est important de prendre la mesure de la surface habitable du bien et d’indiquer cette donnée dans le contrat de location. En cas de superficie erronée à plus de 5 % dans le contrat ou d’absence de donnée sur la surface habitable, votre locataire est en plein droit d’intenter une action pour demander une diminution du loyer. N’oubliez pas de faire la description des travaux réalisés dans le logement depuis le départ du locataire précédent.

Informations sur le loyer

Les mentions obligatoires dans un contrat de bail concernent également la somme à régler par le locataire. En effet, le contrat doit comprendre le montant et les modalités de paiement du loyer ainsi que des charges. Il doit également préciser les conditions de révision du loyer. Le bail doit tout de même indiquer le loyer que le locataire précédent payait, à moins que le bien ait été vacant plus de 18 mois. Si un dépôt de garantie est exigé, son montant doit aussi figurer dans le contrat de location.

En contactant une agence immobilière pour la gestion de votre location, vous devez mentionner les règles de partage des frais liés à ce service entre vous et le locataire. Vous devez également indiquer le montant maximal qui peut être facturé au locataire. Si le bien est localisé dans une zone d’encadrement des loyers (Paris, Lille ou Lomme), sachez que vous devez noter le loyer de référence et le loyer de référence majoré qui s’y applique. Si vous pratiquez un complément de loyer, pensez à inscrire son montant et à décrire les caractéristiques du bien immobilier qui le prouvent.

Les clauses relatives aux charges locatives

Les charges locatives sont un autre point important à traiter dans le contrat de bail. Celui-ci doit préciser les différentes catégories de charges et leur montant respectif. Les charges comprennent notamment l’eau, le gaz, l’électricité et les frais d’entretien des parties communes. Dans certains cas, il est possible que certains équipements soient présents dans la location (tels qu’une machine à laver). Dans ce cas-là, il est nécessaire de noter qui paiera les frais d’installation et/ou ceux liés au fonctionnement.

Le contrat doit aussi mentionner si les charges sont payées sous forme d’un forfait mensuel ou selon une méthode basée sur une avance avec régularisation annuelle. Il peut aussi y avoir une répartition des coûts entre locataires pour certains équipements tels que l’ascenseur, par exemple.

Il existe deux types de charges : celles récupérables auprès du locataire et celles non récupérables. Les premières correspondent aux dépenses engagées par le propriétaire pour assurer l’accès aux différents services publics ainsi que pour compenser son intervention concernant divers travaux effectués, tels que la remise en état ou encore la construction entière du bien immobilier loué.

Toutes ces informations doivent être soigneusement spécifiées dans votre contrat de location afin de garantir vos droits ainsi que ceux du locataire tout au long du bail.

Si vous souhaitez éviter toute confusion ou malentendu avec votre futur locataire lorsqu’il s’agit des clauses relatives aux charges dans votre contrat de location, n’hésitez pas à contacter un juriste en droit immobilier ou une agence immobilière professionnelle pour vous aider dans la rédaction et la compréhension des termes ainsi que des obligations du bailleur et du locataire.

Les obligations du locataire et du bailleur

Au-delà des informations relatives au loyer et aux charges, le contrat de bail doit aussi contenir des clauses concernant les obligations du locataire et celles du bailleur. Effectivement, il s’agit d’un aspect essentiel pour garantir une relation harmonieuse entre les deux parties tout au long de la durée du contrat.

Le locataire est notamment tenu de respecter certaines règles telles que prendre soin de la propriété louée (ne pas causer de dégâts ou ne pas effectuer de modifications sans autorisation), régler le loyer dans les délais impartis ainsi que payer l’intégralité des factures liées à son occupation. Le locataire doit aussi se conformer aux règles établies par le propriétaire relatives à l’utilisation de la propriété louée (interdiction éventuelle d’avoir un animal domestique ou encore interdiction formelle contre toute activité commerciale).

Quant au bailleur, il a pour obligation légale d’assurer que son bien immobilier soit conforme à toutes les normes en vigueur, qu’il soit en bon état et puisse être aisément occupé par ses occupants. Il est responsable des réparations qui doivent être effectuées pour garantir l’état fonctionnel et structurel optimal du logement tout au long du bail. Si besoin est, il peut cependant demander à ce que ces travaux soient pris en charge par le locataire si ceux-ci sont causés directement par celui-ci.

Il est recommandé aux futurs signataires d’un contrat de location • surtout lorsqu’ils sont nouveaux sur cette question • de prendre contact avec un avocat spécialisé en droit immobilier ou avec une agence immobilière professionnelle afin d’obtenir des conseils juridiques sur les obligations à respecter, la structure du contrat de bail ainsi que toutes autres informations utiles qui leur permettront de prendre une décision éclairée.