Comment fonctionne un viager occupé ?

Le viager occupé est un contrat de vente en viager qui permet de réserver le droit d’usufruit ou d’habitude au profit du vendeur. Ainsi, le vendeur pourra se maintenir dans les locaux jusqu’à son décès. Dans cet article, il sera question de montrer le fonctionnement d’un viager occupé.

Le mécanisme et les clauses du viager occupé

Le bien immobilier est juridiquement la propriété de l’acheteur débirentier dès la signature de la vente notariée. Ainsi, il peut donc l’aliéner comme bon lui semble puisqu’il en a la disposition. Par contre, sachez que le contrat inclut une clause de réserve d’usufruit ou de jouissance au profit du vendeur crédirentier. Ce dernier a la possibilité de ne vouloir qu’un seul droit de jouissance sur l’immeuble. À ce moment, il n’aura plus qu’un seul droit d’usage sur le bien qui se traduit en un droit d’habitation.

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Néanmoins, il pourra également stipuler dans le contrat viager qu’il souhaite détenir l’usufruit du bien immobilier. Dans ce cas, il pourra non seulement percevoir les fruits notamment par la mise en location, mais également habiter l’immeuble. Par ailleurs, notez que le montant de la rente à payer par l’acheteur diminue d’autant plus lorsque la réserve porte sur l’usufruit plutôt que sur la simple jouissance.

En principe, plus les droits d’occupation du bien immobilier par le vendeur sont importants, moins la rente est élevée. Ceci étant, pour compenser « le dénuement » de l’acheteur qui n’a que la nue-propriété.

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Les avantages et inconvénients de ce type de viager

En effet, contracter un viager occupé est le gage d’une rente plus élevée à payer du côté de l’acheteur débirentier d’autant plus si le vendeur est relativement jeune. Cependant, il ne pourra acquérir son bien immobilier que si le vendeur crédirentier décède.

Le viager permet à un propriétaire d’un bien immobilier de le vendre et de rester dans son logement jusqu’à ce qu’il meure. De plus, il correspond à un contrat de vente immobilière classique signé devant un notaire. Notez que seules les modalités de paiement diffèrent à ce niveau. De ce fait, le vendeur demande en général à l’acheteur de payer un montant fixe au moment de la vente et par une mensualité jusqu’à son décès.

Par ailleurs, en ce qui concerne le vendeur, le viager occupé est un gage de sécurité à double titre. Soit par la perception d’une rente à vie d’une part, soit par l’assurance d’avoir un toit jusqu’à la fin de sa vie d’autre part. Par contre, sachez que la rente perçue est particulièrement peu élevée en cas d’occupation par le vendeur.

Comment calculer la rente viagère dans un viager occupé

La rente viagère, dans le cas d’un viager occupé, est calculée en prenant en compte l’âge du vendeur, mais aussi la durée de vie probable. Cette dernière peut être estimée à partir des tables de mortalité qui permettent de déterminer une espérance de vie moyenne pour une personne donnée.

Le montant initial versé par l’acheteur est aussi un critère important pour le calcul de la rente viagère. Plus celui-ci sera élevé, moins la rente mensuelle sera importante.

En général, la rente viagère est fixée au moment de la signature du contrat et peut être indexée sur l’inflation ou rester fixe tout au long du paiement. Le versement s’effectue souvent mensuellement et se poursuit jusqu’à la fin de la vie du vendeur.

Il faut noter que les risques associés à un viager occupé sont importants pour l’acheteur puisqu’il doit payer une somme d’argent considérable sans pouvoir jouir immédiatement des lieux achetés. Si le vendeur vit plus longtemps que prévu, ses coûts augmentent tandis que ceux de l’acheteur diminuent.

Il y a aussi des avantages associés aux ventes viagères occupées. Les prix peuvent être inférieurs à ceux pratiqués sur le marché immobilier classique car ils tiennent compte non seulement des caractéristiques physiques d’une propriété (emplacement et qualité) mais aussi des facteurs liés à son occupation (durée probable d’utilisation…).

Le vendeur reste dans les lieux jusqu’à sa mort, ce qui lui permet de continuer à profiter de son logement tout en percevant une rente mensuelle. Il peut ainsi rester chez lui sans avoir besoin de déménager dans un autre endroit.

Si vous envisagez d’acheter ou vendre via un viager occupé, il faut prendre une décision éclairée.

Les étapes à suivre pour réaliser une vente en viager occupé

Avant de vous lancer dans une vente en viager occupé, pensez à bien connaître les étapes à suivre afin d’optimiser vos chances de réussite. Voici donc ce qu’il faut savoir pour réaliser une telle transaction.

La première étape consiste à estimer la valeur du bien. Pour cela, il est recommandé de faire appel aux services d’un expert immobilier qui pourra évaluer le prix de votre propriété en tenant compte des caractéristiques du marché local et des particularités liées au viager occupé.

Une fois que vous avez obtenu cette estimation, vous pouvez commencer à chercher un acheteur potentiel. Vous pouvez utiliser différentes méthodes pour trouver un investisseur intéressé par votre propriété : annonces immobilières, sites spécialisés ou encore agences immobilières.

Lorsque vous avez trouvé un acheteur potentiel, il est temps d’entamer les négociations. Pensez à bien discuter avec l’acheteur des conditions financières et juridiques du contrat ainsi que de la durée prévue pour le paiement.

Il est aussi nécessaire d’établir un acte notarié qui précise toutes les modalités contractuelles relatives au viager occupé ainsi que leurs conséquences légales respectives sur les parties prenantes (acheteurs et vendeurs).

Lorsque tout a été convenu entre les deux parties (vendeur et acheteur), il ne reste plus qu’à signer le contrat devant notaire en présence des témoins requis selon la réglementation applicable dans chaque région concernée. Notez que pour des raisons de complexité, il est recommandé d’avoir recours à un notaire et/ou un conseiller juridique lors de la vente en viager occupé. Les coûts associés sont souvent élevés, mais les risques encourus en cas de malfaçon ou d’omission peuvent être encore plus lourds.

Si vous souhaitez vendre votre propriété via un viager occupé, vous devez suivre des étapes précises afin que tout se déroule sans accroc. N’hésitez pas à faire appel aux services d’un expert immobilier ou encore d’un notaire pour vous accompagner dans ces démarches complexes.